本文最后更新于 2024年8月6日。
背景
毕竟属于大宗交易，所以房屋买卖相对其他买卖稍微复杂一些。
我的整个流程属于中等偏复杂的。
所以这里简单记录以下方便大家有需要的参考。
为什么说偏复杂
说偏复杂是因为二手房交易涉及状况复杂，房屋存在的问题也较多。
说偏复杂而不是最复杂是因为我的这个没有户口和抵押，所以主要花时间的地方在于银行和公积金的评估及批贷这部分。其他地方花的时间长估计是中介时间没安排好或者效率低导致。
价格方面
卖方对自己房子价值大多高估，所以如果对市场了解不是太清楚很容易买贵。
很多房子都是自己挂了几个月发现无人问津，然后降一点再降一点从两百多万降到一百多万的，像价格更高的降幅会更大。
还有刚买了没几天就挂上去卖的，我估计这种很可能是投机客，这种看都不要看。
那种挂牌明显高出市场价很多的也不看，不然也是浪费时间。因为挂了那么久都卖不出去也不降价或者降很少基本不着急卖或者是自己非常舍不得。
看看能不能碰到个愿意高价买的或者就租出去收租。
这主要涉及到谈判方面。
税费方面
另外就是不同的房子类型和距上次交易时间长短涉及税费差异也很大。就比如上面提到刚买过来就卖的，属于不满两年的房子，这种比满两年的房子要多5.3%的增值税，小十万就这么没了。
房屋抵押绑定方面
除了价格谈判，税费之外，房子上可能有抵押，户口什么的，处理起来就多一些工作量。户口还好，对方配合迁出就没问题。抵押可能比较麻烦。一方面卖方可能没钱去提前解押，或许需要用首付去解押，这多少有点风险，另外多一个解押流程让整个交易周期时间也变长不少。
学区房还会有学位问题。
贷款方面
还有就是我需要贷款，并且还是组合贷款。所以这个评估贷款也相对全款或者纯商贷复杂一些。
流程
具体流程及资料
整个流程过程如下。
了解政策与看房
网上看房，了解相关政策，如税费费用，购房资格，贷款利率等。
我在看房之前就进行了购房资格核验。这个在签合同之前中介也会进行。只不过我提前进行了，因为如果没有资格，去看房有点白费时间。
网上锁定大致区域后开始实地看房。找到合适的就谈判聊价格。
买卖双方与中介签三方合同
双方谈下来后就签合同交定金10万和中介费，签合同前中介会协助资格审核。这部分需要的是身份证和京通系统的授权。
网签
接下来就是网签，提交资料是带你看房的中介协助，但是后台一些确认需要中介公司的另一批人进行，他们也是工作日工作，正式的签字合同是需要他们导出。这一部分需要的资料是购房申请表，保证书，购房资格审核通过表，居住证，户口本这些。
理论上一天就行，我的由于他们不熟练用了一周才签。
评估
网签完开始评估。
理论上三天就能完成。一天实地看房，然后两个工作日内出报告。
我的实际耗时整一周，我找到评估公司才确认链家没有提供网签，所以评估公司一直没出。我确认当天中午提供网签后下午就给结果了。
实际上周一和中介签完购房合同流程上显示在预约评估阶段，所以系统上停在这个阶段的时间有两周。
很有可能网签和评估也可以同时进行。
头一周网签耽误几天时间我也没太说中介，我知道他刚入职没几个月，这应该是他的第一单所以流程不熟悉可以理解。当评估生生浪费一周的时候我有点气，打电话说他了，语气也不太好。
早跟他说如果有困难问问有经验的人。
如果我要什么东西他能及时如实提供也不至于耽误这么多时间。多次让他写个流程和需要准备的东西，一直不提供。
要评估公司名字的时候问了三遍以上才告诉我，如果不是问到了，估计又要浪费我一周。
房租马上到期了，房子还要收拾，时间紧得不行。
银行面签
这个就是一些贷款相关的资质，证明，申请等审核资料填写签字。
我的是评估结果当天晚上视频面签的。下午提前打印好材料，晚上用了不到1小时。
创建存管协议
在平台上创建监管账户，视频面签之后在线签署协议，也就是评估结果出来当天。
到这里流程基本过半了，后面等着面签贷款合同，交首付进行资金监管，缴税过户放款等。
现在先等着面签贷款合同了。
未完待续……
简要流程
资质审核—签署房屋买卖合同—网签—评估—公积金初审+银行面签（市属组合贷时需要银行面签环节）—批贷—签署借款合同—缴税预审（最早可在网签后提交）—预约缴税过户—资金监管—缴税过户—领取新不动产权证书—首付款解冻—保证金解冻—抵押登记—银行放款
求祂带领，希望一切顺利！